Método Comparativo de Mercado
No. AVL-2026-726186
Vigencia: 6 meses
Fecha de valuación
14 de septiembre de 2026
Solicitante
Informe de demostración — ValuIA
Propósito
Demostración de la plataforma
Confianza del análisis
77%
Dirección
Calle 93 #13-24
Ciudad
Bogotá
País
Colombia
Tipo de inmueble
Apartamento
Superficie de construcción
90 m²
Superficie de terreno
N/D
Habitaciones
2
Baños
2
Precio por m²
COP 9,008,447
Valor Comercial del Inmueble
COP 810,760,230
Rango: COP 729,684,207 — COP 891,836,253
COP 9,008,447
por metro cuadrado
77%
nivel de confianza
6 meses
vigencia del avalúo
El apartamento cuenta con una construcción de mampostería estructural y acabados de primera calidad, distribuidos en una superficie total de 90 m². Posee dos recámaras, dos baños, un estacionamiento y un depósito, además de servicios comunes como ascensor y portería 24 h. El estado de conservación se reporta como bueno; no se dispone de información adicional sobre cocina, ventanales, orientación, vista, acabados específicos, ventilación u otros elementos. Todos los componentes no mencionados no fueron informados en los datos suministrados.
El inmueble se ubica en el barrio Chico Norte, sector de Chapinero, una zona de alta densidad residencial con buena conectividad a través de vías principales y transporte público. En el entorno se encuentran comercios, colegios, centros de salud y opciones de recreación como zonas BBQ, lo que aporta comodidad a los residentes. La zona presenta una tendencia de valorización sostenida, impulsada por la demanda de vivienda de clase media-alta y la proximidad a centros de trabajo y ocio. Los servicios de infraestructura urbana están bien desarrollados, con acceso a redes de energía, agua y telecomunicaciones de calidad.
El mercado de apartamentos en Bogotá muestra una variabilidad de precios por metro cuadrado que oscila entre aproximadamente 8,0 y 12,0 millones de COP, según los comparables analizados. La oferta reciente en el sector de Chico Norte se concentra en inmuebles de 80 a 125 m², con una demanda estable impulsada por la ubicación estratégica y los servicios disponibles. Las tendencias actuales indican una ligera apreciación de precios, favorecida por la escasez de unidades nuevas y la preferencia por áreas con buena conectividad y amenidades. La actividad de compra‑venta se mantiene activa, aunque sensible a factores macroeconómicos como tasas de interés y disponibilidad de crédito.
| # | Dirección de referencia | m² | $/m² oferta | F.Neg. | F.Ubic. | F.Sup. | F.Edad | F.Cal. | $/m² hom. | Pond. |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | el Chico, Bogotá · 3 hab · 3 baños · a 0.3 km | 78 | 8,205,128 | 0.920 | 1.000 | 1.000 | 1.000 | 1.000 | 7,548,718 | 17% |
| 2 | Chico Norte, Bogotá · 3 hab · 3 baños · a 0.4 km | 100 | 8,500,000 | 0.920 | 1.000 | 1.000 | 1.000 | 1.000 | 7,820,000 | 18% |
| 3 | Chico Norte, Bogotá · 2 hab · 2 baños · a 0.4 km | 94 | 9,787,234 | 0.920 | 1.000 | 1.000 | 1.000 | 1.000 | 9,004,255 | 19% |
| 4 | Chico Norte, Bogotá · 2 hab · 3 baños · a 0.4 km | 123 | 9,756,098 | 0.920 | 1.000 | 1.000 | 1.000 | 1.000 | 8,975,610 | 14% |
| 5 | Chico Norte, Bogotá · 2 hab · 3 baños · a 0.7 km | 120 | 10,750,000 | 0.920 | 1.000 | 1.000 | 1.000 | 1.000 | 9,890,000 | 15% |
| 6 | Chico Norte, Bogotá · 2 hab · 2 baños · a 0.7 km | 80 | 11,875,000 | 0.920 | 1.000 | 1.000 | 1.000 | 1.000 | 10,925,000 | 18% |
| Precio/m² ponderado: | 9,008,447 | 100% | ||||||||
Origen de cada comparable
C1 — Fincaraíz: https://www.fincaraiz.com.co/apartamento-en-venta-en-el-chico-bogota/191452845
C2 — Fincaraíz: https://www.fincaraiz.com.co/apartamento-en-venta-en-chico-norte-bogota/194253573
C3 — Fincaraíz: https://www.fincaraiz.com.co/apartamento-en-venta-en-chico-norte-bogota/193882011
C4 — Fincaraíz: https://www.fincaraiz.com.co/apartamento-en-venta-en-chico-norte-bogota/194024116
C5 — Fincaraíz: https://www.fincaraiz.com.co/apartamento-en-venta-en-chico-norte-bogota/10216338
C6 — Fincaraíz: https://www.fincaraiz.com.co/apartamento-en-venta-en-chico-norte-bogota/193904017
Se aplicó el método comparativo de mercado utilizando los seis comparables seleccionados dentro de un radio de 1 km del inmueble. Cada comparable se homologó aplicando el factor de negociación del 0,92, manteniéndose los demás factores en 1,00 por ausencia de datos específicos. La ponderación de cada comparable se determinó inversamente proporcional a la diferencia absoluta de superficie respecto a los 90 m² del sujeto, de modo que los inmuebles más cercanos en metros recibieron mayor peso en el cálculo del precio por m² ponderado. El precio estimado se obtuvo multiplicando el precio m² ponderado por la superficie del inmueble.
El valor comercial determinado para el inmueble es de 810,760,230 COP, con un rango de 729,684,207 a 891,836,253 COP. El valor estimado del apartamento se sustenta en la comparación directa con inmuebles similares en el mismo submercado, ajustados únicamente por el factor de negociación estándar. La conclusión está limitada a la información disponible y a los supuestos de homogeneidad de los factores cualitativos, por lo que cualquier variación en características no reportadas podría afectar la valoración.
El análisis está basado en los datos proporcionados del inmueble y en los comparables seleccionados; no se consideraron ajustes por calidad constructiva, antigüedad o ubicación específica por falta de información. La vigencia del informe es de seis meses a partir de la fecha de emisión. Ubicación tomada como referencia: 13-24, Calle 93, UPZs de Bogotá, Localidad Chapinero, Bogotá ciudad, Bogotá, Distrito Capital, RAP (Especial) Central, 110221, Colombia (4.67595, -74.05002). Comparables seleccionados dentro de 1 km de ese punto. Comparables obtenidos de Fincaraíz: son precios de OFERTA publicados, no de cierre. La muestra se acotó al barrio Chico Norte, no a un radio en kilómetros: dentro de una misma distancia conviven submercados con precios muy distintos. De la búsqueda automática se apartaron 8 publicación(es) cuyo precio por m² se alejaba más de un 40% de la mediana de la zona: valores atípicos que no representan el submercado del inmueble. No se aplicaron ajustes por ubicación, superficie, antigüedad ni estado de conservación de los comparables: los cuatro factores quedan en 1.000. La antigüedad y el estado no los publica la fuente; la ubicación exigiría un índice de precios por zona que este informe no tiene, y la superficie ya está acotada en la selección. En vez de corregir la muestra, se acota: los comparables se eligen del mismo submercado y dentro de ±40% de la superficie del inmueble, y se ponderan por su cercanía en metros al sujeto. Si el perito responsable conoce alguno de esos datos, debe aplicar el ajuste y dejarlo justificado. Supuesto de negociación: los precios de oferta se llevan a precio de cierre esperado con un factor único de 0.920 (8% de diferencia entre lo publicado y lo que se cierra), aplicado por igual a todos los comparables. Es un supuesto declarado, no una medición: no hay datos de cierre disponibles. Ponderación: cada comparable pesa en proporción inversa a su diferencia de superficie con el inmueble sujeto, de modo que el más parecido en metros pesa más. La regla es fija y el informe es reproducible: los mismos comparables producen siempre el mismo valor. Confianza declarada: 77%. Se calcula con una regla fija, no es una apreciación: se parte de 90 con 6 comparables y se descuentan 2 puntos por cada comparable que falte hasta 6 (aquí 6) y un punto por cada punto de dispersión entre los comparables ya homologados (aquí 13%).
Firma del Perito Valuador
Reporte No. AVL-2026-726186
Generado el 14 de septiembre de 2026
Vigencia: 6 meses desde la fecha de emisión
Elaborado con ValuIA